Немного новаторства

ООО "Балтрос" – управляющая компания, созданная год назад для реализации проекта "Славянка". Генеральный директор компании Сергей Подобед отметил, что проект содержит много экспериментального, а потому в рамках его реализации особенно необходимо плотное сотрудничество с федеральными структурами. По данным Росстроя, это не только самое крупное начинание комплексного освоения территорий, но и единственный проект, реализуемый частной компанией.

Выбор места для возведения нового масштабного жилого района был не случайным. Учитывался целый комплекс важных факторов. В первую очередь оценивалась транспортная доступность места, геология, экология, а также позиция собственников земли. В результате пришли к выводу, что территория близ г. Пушкина как нельзя лучше подходит для строительства массового, так называемого, доступного жилья.

Масштаб обустраиваемой территории, по словам Сергея Подобеда, был выбран также неслучайно. Вполне очевидно, что подготовить территорию и подвести инженерные коммуникации, создавая головные источники энергии и протягивая магистральные водоводы и коллекторы практически в чистом поле – процесс довольно затратный. Площадь территории должна иметь некую критическую массу, способную оправдать эти вложенные средства. Путем математических расчетов было установлено, что в данном случае целесообразно осваивать не менее 200 га. Освоение меньшей территории нерентабельно, так как удельный вес затрат на единицу построенного жилья неприемлем. Кроме того, несмотря на огромную потребность петербуржцев в улучшении жилищных условий, платежеспособный спрос сегодня остается крайне ограниченным. Поэтому в данных условиях, отметил генеральный директор ООО "Балтрос", основной задачей становится найти такую совокупность решений, чтобы, с одной стороны, максимально снизить себестоимость строительства, а с другой – создать нечто более конкурентоспособное и привлекательное для покупателей. Решать эту довольно сложную задачу необходимо, начиная с момента градостроительного проектирования.

Так первый вопрос, который всерьез озадачил проектировщиков, это влияние этажности строительства на плотность застройки. Самая типичная застройка для нашего города представлена в новостройках – таких как Юго-Запад, Купчино, Гражданка, Ржевка-Пороховые, Веселый Поселок. Это, как правило, 8-14-этажные дома. На 10 тыс. кв. м здесь приходится от 7 до 9 тыс. кв.м жилья. Соответственно, коэффициент застройки колеблется от 0,7 до 0,9.

Изучив опыт европейских и скандинавских стран, специалисты обнаружили, что в подавляющем большинстве (более 90%) в новых кварталах при смешанной 3-5-этажной застройке, коэффициент плотности также составляет 0,7. Это легко объяснимо. Многоэтажность, в совокупности с требованиями по инсоляции, гражданской обороне и пр. приводит к тому, что возводить дома чуть плотнее друг к другу, не нарушая правил, становится невозможно. В результате – между домами огромные пустыри и заброшенные территории. Значительное понижение этажности, по словам генерального директора ООО "Балтрос" Сергея Подобеда, может стать эффективным решением этой проблемы, поможет создать гораздо более привлекательные территории и получить при этом вполне приемлемый коэффициент застройки.

При изучении технологий строительства обнаружилось, что во многих развитых странах, например, в Финляндии, 98% массового строительства – крупнопанельное домостроение. Разумеется, эти панельные дома во многом превосходят наши привычные жилища и по внешнему виду, и по своей тепло- и звукоизоляции, и по планировочным решениям. В идеале же, отмечает Сергей Подобед, панельное строительство по новейшим технологиям может стать оптимальным вариантом экономичного, доступного, быстровозводимого жилья.

В процессе возведения жилья чрезвычайно большое значение имеет сегодня организация парковок. В этом случае специалисты компании ООО "Балтрос" предложили воспользоваться зарубежным опытом по части хранения индивидуального автотранспорта. Учитывая, что практически любая современная машина оснащена устройством для электрического подогрева двигателя, предлагается обустроить своеобразные стоянки под открытым небом, установив специальные столбцы с электрическими розетками. В результате сотни машин, прогреваемых по такому принципу, будет «дымить» значительно меньше, чем 20 ничем не оборудованных автомобилей. Это позволит организовывать стоянки практически в любом удобном месте, например, в непосредственной близости с жильем владельца машины.

Как это будет

В целом, жилая площадь района "Славянка" равна 189 га, то есть 1 млн. 400 тыс. кв. м,  под зеленые насаждения отведено 37 га, а расчетная численность населения составит около 45 тыс. человек. Как отметил генеральный директор ООО "Балтрос" Сергей Подобед, здесь вырастет спальный район в хорошем понимании этого слова. Архитектурный партнер, разработчик данного проекта – ЗАО "Ленпромпроект". Вся жилая застройка представлена в виде 3- и 5-этажных крупнопанельных зданий.

Строительство будет осуществляться в виде небольших замкнутых комплексов квартального типа, ограниченных решетками. Эти мини-кварталы рассчитаны на 200-215 квартир. Подобная планировка выбрана неслучайно. Такой своеобразный возврат к старому позволит, по словам разработчиков, избавиться от "анонимности" проживания жителей крупных городов.

Внутри каждого жилого мини-комплекса предполагается организовать небольшую зеленую зону и детскую площадку. Кроме этого, в каждом квартале предполагается организовать парковку на 140 мест. Средства, вырученные от аренды автостоянок, позволят не только установить специализированную охрану, но также следить за благоустройством и озеленением территории.

На центральной площади, улицах, на первых этажах зданий будет размещаться все, что необходимо для повседневной жизни: химчистки, аптеки, магазины, кафе и пр. Предусмотрено также строительство небольшого торгово-развлекательного комплекса. Парк, площадью в 12,5 га расположится в самом центре "Славянки". От него будут идти 4 пешеходные линии. Предполагается, что на территории парка временно расположится домостроительный комбинат. По завершении строительства он будет полностью разобран.

Кроме этого, проектом предусмотрены все необходимые объекты социально-культурного и коммунально-бытового обслуживания населения. Предполагается построить 4 школы с просторными стадионами, 11 детских дошкольных учреждений, взрослые и детские поликлинические комплексы, физкультурно-оздоровительный комплекс, муниципалитет, милицию, пожарную часть, а также кольцо общественного автотранспорта. Транспортная схема спроектирована таким образом, что расстояние от остановок автобусов, перемещающихся по внешнему кольцу, составит не более 5-6 минут пешей ходьбы до самой дальней точки жилого района.

В настоящее время начался этап предварительной инженерной подготовки "Славянки" под строительство. В верхней части жилого района установят порядка 16 квартальных котельных. Соответственно, здесь практически будут отсутствовать громоздкие сети отопления и горячего водоснабжения. В нижней части района, где разместятся преимущественно трехэтажные здания, во время строительства будут устанавливаться специальные термоблоки (на кухне либо в ванной комнате). В этом случае, по словам специалистов, удастся добиться экономии газа в несколько раз. На инженерную подготовку необходимо выделить около 150 млн. долларов, а завершение этой стадии строительства планируется на начало 2007 года. После этого начнется возведение первого малоэтажного квартала. Сюда, помимо трехэтажных домов, войдут также школа и детский сад. Далее, на вырученные средства от продажи жилья будет поэтапно отстраиваться весь район. Реализация проекта в целом, по словам генерального директора ООО "Балтрос" Сергея Подобеда, во многом зависит от платежеспособного спроса населения, и завершится, ориентировочно, к 2011 году.